执行异议之诉  案外人  举证责任分配

2023年1月，法院在执行申请执行人赵某与被执行人某房地产公司等建筑工程施工合同一案中，裁定拍卖登记在某房地产公司名下的多套不动产。该房地产公司母公司高级管理人员钱某提出执行异议，称其已经购买了其中1套不动产入住，并提供了商品房买卖合同、支付购房款凭证、该房地产公司回函和营销系统2名工作人员证言等证据，主张非因其自身原因未办理过户登记，请求排除对该房屋的执行。后赵某提起申请执行人执行异议之诉，请求准许对案涉不动产的执行。

法院经审理认为，钱某在普通购房者身份基础上叠加了房地产公司高级管理人员的身份，其相比普通购房者而言，对房产备案过户、风险防控认知更专业，对交易流程节点和进展了解更便捷，因此在合同备案、案涉不动产交付、过户等关系重大权利事项上应当有更高的注意义务。在缺乏与回函相关的配套证据情况下，无法认定该回函的真实性和效力；钱某提供的证人均系该房地产公司营销系统人员，与钱某存在利害关系，且证人当庭陈述内容缺乏微信记录等客观证据佐证。此外，案涉不动产所在小区已有多套房产办理过户登记，说明过户条件已经具备，客观上不存在障碍。因此钱某仅凭回函及工作人员证言而没有客观督促证据的情况下，不能排除其对案涉不动产长时间不办理过户登记的过错责任。综上，法院判决：准许执行案涉不动产。

司法实践中，购房者往往以购买并居住在案涉不动产为由主张排除债权人的执行，从而引发案外人所有权或物权期待权与债权人债权在执行中的利益冲突。对此类诉讼，应由案外人承担其享有权益足以排除执行的举证责任，且该举证责任的分配应当跟随案外人的能力进行动态调整。本案对身为房地产行业高管的购房者分配更高的举证责任和要求，通过严格审查当事人陈述、举证，着重考量案外人职业身份、工作经验、社会阅历等综合因素，实质审查其是否非因自身原因未办理过户登记，从而有效平衡两类主体的权利，确保无过错的权利人受到更充足的保护。