通过按揭贷款购买期房
往往由开发商向银行承担阶段性担保
开发商的阶段性担保何时依法解除？
请看本篇案例
甲银行与乙开发商签订《房屋按揭合作协议》，约定乙开发商对购买其房屋并向甲银行申请的购房按揭贷款承担阶段性保证担保，直至开发商为购房人办妥不动产权证书，并办妥抵押登记，将不动产登记证明交给甲银行执管为止。
王某购买了乙开发商所售房屋，为此向甲银行申请个人住房贷款90万元，并办理了房屋抵押预告登记。之后，王某因自身原因未按约偿还贷款。甲银行诉至法院，向王某追讨贷款本息，主张对案涉房屋享有优先受偿权，同时要求乙开发商承担连带保证责任。
法庭查明，王某所购房屋当前已完成首次登记，但因甲银行原因，导致抵押他项权证尚未办理。法院经审理后判决王某归还贷款本息，甲银行有权就抵押房产优先受偿，但驳回了甲银行要求B开发商承担连带保证责任的诉讼请求。
开发商阶段性担保设立的初衷，是为了解决贷款风险敞口期的问题，即在商品房预售买卖交易中，在购房人未取得不动产登记证明，无法为银行办理抵押权证，而银行在没有增信措施的情况下不愿意放款。此时，开发商为了促成交易，早日回收资金，愿意在此期间提供连带保证责任，直至银行取得抵押权。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
因此，如开发商已就房屋办理了首次登记，具备了办理抵押权登记条件，则对于未能完成抵押登记不存在过错。此时，担保目的已实现，应视为阶段性保证责任的解除条件已成就，开发商不再承担阶段性担保责任。在此，提醒广大金融机构，拖延办理抵押他项权证、权利滥用不可取。