典型案例
余某因需购买房屋，便通过其同事介绍认识了A公司员工李某，李某从事房屋买卖中介服务工作。双方添加微信后，李某通过向余某推荐了多套房产信息。后余某在某网站看到案涉房屋的推荐信息，因未有具体的房屋位置坐落及房主信息，余某将相关房屋信息发送给李某，通过李某来预约房东进行现场看房。2022年9月2日，在李某的联络及陪同下，余某及其父亲一同到案涉房屋进行实地看房。在本次看房过程中，余某得知该房屋房主系其同事尤某。9月3日，余某与其父亲再次前往案涉房屋进行看房，本次看房并未通知李某，但被李某上门遇到。后，李某为促成本单交易，于9月11日请余某等吃饭、唱歌。但余某与尤某就房屋价格商谈过程中，并未通知李某参与，且余某期间并未与李某签订书面中介服务合同。2022年10月10日，余某与尤某签订无锡市存量房屋买卖合同并办理房产抵押登记，双方约定房屋成交价格为233万元。2022年11月，余某入住案涉房屋。
尤某曾系案涉房屋所有权人，其为出卖案涉房屋，通过手机APP在购房相关网站登记其房屋出售信息。
A公司与B公司签订特许经营合同，约定A公司可以使用网上的房源信息。
后A公司诉至法院，主张买卖双方应依据公司告示牌的标准，按照成交价格各自承担1.5%向其支付中介费用，因成交价格为233万元，故两被告应向其共支付69900元。
A公司与余某并未签订书面中介服务合同，故余某的行为不构成违约行为，其无需承担违约责任。但余某接受了A公司为其提供的房源信息、联系房主上门看房等服务，且余某在接受中介人的服务后，绕开中介人直接订立合同的，应当就中介方服务的内容支付相应报酬。根据本院查明的事实，余某与尤某虽为同事关系，但是在余某第一次看房前其并不知晓案涉房屋系尤某所有，亦不知道房屋具体坐落，其行为系利用A公司的中介服务后绕开A公司直接与尤某订立房屋买卖合同并最终成交完成交易，故A公司要求余某向其支付报酬的主张，本院予以支持。
但鉴于A公司服务期间仅提供房源信息、实地看房服务，并未提供后续协助双方商谈价格、协助办理贷款、协助办理产权过户等居间服务，法院根据A公司的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定余某应向中介李某支付13000元。
本案中，余某存在绕开中介直接与卖房者签订购房合同的情形，其行为构成“跳单”行为。但余某并未与中介签订独家委托协议，也未约定禁止“跳单”的时间节点，故其行为不构成“跳单”违约。
虽余某无需承担违约责任，但中介方在进行中介服务活动中，往往付出了必要的劳动以及支付了一定的费用。应当考虑综合因素对必要费用的数额加以酌定，其中应当包括中介公司的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素的数额。
《民法典》颁布后，首次将禁止跳单行为上升到法律层面，审理人员在实务中应结合案件事实情况，对“跳单”和“跳单”违约行为进行严格区分，才能更好地平衡当事人间的利益关系，维护中介服务者和委托人的合法权益。
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