基本案情

2020年8月底，居住在无锡市某小区A栋一楼的杨某发现家中墙壁渗水严重，主卧室整墙渗水并漫延到餐厅墙壁，主卧地板渗水严重且有臭味，橱柜也印水后发霉发臭变形。于是联系物业公司上门查看，最终查明系相邻的B栋厨房间公共排污水管堵塞，导致污水从B栋三楼的刘某家厨房间溢出，由于刘某家中无人居住，污水浸泡了其房子，并从墙壁漏出通过伸缩缝流到A栋一楼杨某家中。事后，杨某多次与刘某及太物业公司协商无果后提起诉讼。滨湖法院判决刘某赔偿杨某损失28190元。诉讼费用1208元，合计29398元。

在履行上述判决后，刘某认为其并未居住在涉案房屋中，事发后物业公司也未曾及时将情况告知。且渗水事件的发生是由于物业公司常年未维护保养水管下水设施，导致其家中污水反流损失严重，房屋地板、橱柜泡水，物品发霉发臭，整个房屋无法再次正常使用，严重侵害其权利，遂将物业公司诉至法院。 

法院裁判

法院经审理后认为：被告物业公司作为该小区的物业服务单位，有义务对房屋共用设施设备及其运作进行维护和管理，应当确保共用设施的有效使用。但从本案所涉返流损失结果来看，反流的时间比较长，情况比较严重，可以推断涉案房屋系经过了长期污水浸泡导致，在该期间内物业公司未能发现存在堵塞情况，可以认定物业公司存在履职不到位的情形，构成违约。物业公司应当承担违约责任，对刘某的损失进行赔偿。

在房屋发生反水后，刘某家中无人，客观上未能及时发现反水情况并进行处理，致使反水时间较长造成损失扩大，因此，刘某自行也应当承担一部分损失。据此，法院判决刘杏珍自行承担20%的责任，太湖世家公司承担80%的责任。

法官说法

物业服务单位有义务对房屋共用设施设备及其运作进行维护和管理，其应当确保共用设施的有效使用。现在很多小区，尤其年岁较长的小区因维护管理不到位，发生管道老化、管道内油垢累积导致污水管堵塞，从而引起下水道反流污水流进室内，造成业主房屋受损情况时有发生，物业服务单位若没有尽到根据小区实际情况及相关物业服务合同约定，进行疏通等履职不到位的情况下，应当承担相应违约责任。

此类下水道反流导致房屋受损的情况，若及时发现并进行维修，即能最大程度的减少受损程度。而本案的特殊性在于，房屋长期空置，不仅客观上造成反水时间较长屋内装饰装修长期被浸泡，更流入邻居家中造成邻居家中受损，对于这一步扩大的损失，作为房屋所有人的业主是否因房屋长期闲置导致的扩大损失承担一定责任？法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。房屋本应该是用来住的，现实情况下，正是由于房屋长期未住人，资源未得到合理利用和管理，发生反水后，刘某家中无人，客观上未能及时发现反水情况并进行处理，致使反水时间较长造成损失扩大，故本案业主对其损失扩大部分，亦应自行也应当承担一部分损失。