邱某、戴某丽有意购买某别墅小区房屋。洽谈时，路某公司向邱某、戴某丽出具了销售广告宣传册，该销售广告宣传册标有“建筑面积162平方米，使用面积327平方米”的字样，从宣传册中图片可见该别墅有地上地下部分，地下一楼B1、地下二楼B2到地上部分一楼F1、二楼F2、三楼F3均可改造，改造后扩大涉案房屋的使用面积。2018年6月4日，甲方路某公司和乙方邱某、戴某丽签订房屋买卖合同，由乙方购买甲方天湖隽苑别墅，合同约定建筑面积共157.35平方米，房屋价款约527万元。合同第十二条约定套内建筑面积误差比绝对值超过3%，买受人有权解除合同。双方签订补充协议第3.6条，明确了项目所作的广告、楼书等均属于要约邀请。特别明确了上述宣传方式仅作为买受人对房屋空间布局装饰以及附属设施等概念性参考，不对双方合同的订立以及房屋价格的确定产生影响。邱某、戴某丽向路某公司缴纳了房屋价款、车位款，收房后进行了改造。2019年，当地城管大队发出了要求原告于一定期限前自行拆除的责令改正通知书。后城管大队对涉案房屋改造部分进行了部分拆除。无锡市工商行政管理局于2019年对路某公司作出了处罚决定书，认为路某公司虚假宣传使用面积，给予该公司行政处罚。2019年11月12日，经法院组织双方进行现场勘查，涉案房屋内水泥改造部分被城管部门拆除，F1楼层天花板开洞。F1中可见前往地下B1楼、B2楼的开口，但并无楼梯。路某公司交付房屋时F1入户花园已建好。本院对房屋价格进行委托评估：建筑面积157平方米房屋2019年9月3日时点上房屋单价为29676元/平方米。邱某于2019年9月20日另行购买了绿城凤起和鸣项目价值为6086663元房屋。故邱某、戴某丽诉至法院要求判令撤销双方签订的商品房买卖合同；若法院不支持前述诉请的，则请求判令解除该合同；同时判令路某公司返还已交付房款和赔偿购买同类房屋的差价。后本院判决解除房屋买卖合同，返还房款，赔偿原告100万元。

（一）本案例示范作用的社会背景

承诺赠送使用面积是房开公司在别墅、跃层等高档房屋销售中经常采取的销售策略。本案审理中，承办人也了解到辖区内所有高档房屋销售小区均存在承诺赠送使用面积的现象。但不同于建筑面积，关于附赠使用面积无法实现造成之违约如何裁判并无法律和司法解释明确规定。经承办人在裁判文书网上查询，也无类似案例足以参考。但近年来，全国范围内对违章建造的查处力度却在不断加强。此类纠纷可能将会日益增多。所以本案例有一定的类案示范作用。

（二）本案例示范作用的具体体现

本案例的判案思路具有一定创新之处，主要体现在以下两点：1.创设了附赠使用面积未能达到承诺总面积10%以上的，构成足以解除合同的严重违约情形的基准条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第十四条规定房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符达到3%的，可以解除合同。但并无法律和司法解释规定房屋使用面积和合同约定不符，可以解除合同的比例。经查使用面积价值要低于房屋登记簿上的建筑面积。本案中，未实现面积经计算达到了路某公司承诺的总使用面积的10%以上。承办人认为该情形构成了严重违约，足以解除合同。2.计算具体损失额应考虑使用面积和建筑面积价值差、购房者过错两个因素。因为可参考样本的限制，评估公司仅能对建筑面积327、157平方米的房屋价格进行鉴定得出结论。但使用面积并不具备建筑面积法律上的一般公示性。二者存在一定价值差。所以承办人并未简单套用鉴定意见得出损失数额。且在本次合同交易中，房屋买受人在洽谈过程中就已经了解涉案房屋是需要改造才能实现使用面积。而如此大规模改造并不是完全合法合规的。故买受人也在合同交易中负有一定过错。所以在同类案件的裁判中，承办人需要在酌定损失额时考虑使用面积和建筑面积价值差、购房者过错两个因素。