物业纠纷案件应当适用专属管辖
邹钢 王伯文
高速发展的房地产行业为物业服务产业的迅猛发展提供了环境、条件和空间。物业服务作为一项新事物、新产物、新产业，从传统的城镇房屋管理模式脱胎而出，由准政府行为、行政性的福利性质、房管所（站）为管理主体变更为企业行为、经营性的服务性质、具有法人资格的物业公司为服务主体。由于其发展时间较短，物业服务的真谛并未被广大业主乃至物业公司所领悟。在法律法规不健全、物业服务不规范、业主权益难保障的情况下，物业纠纷与日俱增，法院受理的物业纠纷案件占民事案件的比重明显加大，反映出的立法、司法问题亦日渐突显。管辖是人民法院公正审判的前提，所以，物业纠纷适用何种管辖问题尤其引人注目。
一、物业纠纷案件适用专属管辖问题的提出
2007年3月，在重庆市公证处的公证下，原告乙公司参加被告甲花园业主委员会关于本住宅小区物业服务公开招标活动时中标，甲向乙发出中标通知。双方签订物业服务合同，并对该合同进行了公证。该合同约定：自本合同生效之日起15日内，根据乙方委托管理事项，办理接管验收手续；合同期限自2007 年4 月10 日至2009年8月31日止。
2007 年8 月，因甲不能按约履行移交义务，致使乙不能按期进驻甲方小区提供服务，双方又签订物业服务合同补充协议，约定：1.甲必须于2007年10月31日前将物业服务合同约定的物业及资料与乙交接，确保乙于移交前进驻甲小区提供物业服务和收取相关物业服务费用；2.以甲乙双方就合同约定的物业资料实际交接之日起计算，双方合同服务期限为2 年零6个月；3.任何一方不能按时、按质履行合同约定义务，应当向对方赔偿违约金10 万元，并继续履行约定义务；4.若甲乙双方履行物业服务合同及补充协议发生争议，可直接选择由乙方所在地人民法院管辖。
因甲仍不能履行合同义务，乙提起诉讼。
A 区人民法院依照我国合同法和民事诉讼法的规定判决：被告甲于本判决生效后立即履行其与原告乙于2007 年3月28日签订的物业服务合同，及2007年8月15日签订的物业服务合同补充协议约定的义务。
宣判后，乙持判决书强行要求进场发生纠纷，叶某某等61 名业主联名向重庆市国土资源和房屋管理局反映紧急情况，该局发送紧急函件称：A 区人民法院作出的（2008）民初字第xxxx号判决书有误，执行该判决将引发严重的社会不稳定后果。理由是：伍某某业委会主任的身份未经法定程序表决，不合法；乙系二级物业管理资质，不具备承接甲方花园物业管理项目；伍某某等部分业主选聘乙公司违反法律、法规关于“业主大会全体业主过半数通过”的强制性规定。案经A 区人民法院审判委员会决定进人再审。再审中乙申请撤回起诉。A 区人民法院再审裁定：准许原审原告乙撤回起诉；撤销本院（2008）民初字第xxxx 号民事判决。
人们不禁要问，A 区人民法院依照民事诉讼法关于协议管辖的规定受理审判本案，为何出现如此不良的审判效果呢？
二、物业纠纷案件专属性的法律特征
专属管辖的定义及其排他性特征。
专属管辖是指法律规定的特殊类型案件必须由特定的法院管辖，其他法院无管辖权，也不允许当事人协议变更的管辖制度。专属管辖的本质属于地域管辖，一般以一定的联结地点来确定。世界各国一般将不动产所在地、港口所在地、登记地和遗产继承地作为确定专属管辖法院的联结点。①专属管辖是一种排它性的管辖。依照民事诉讼法的规定，其排他性主要表现在：一是排除其他法院的管辖。既包括在专属管辖法院之间的排除，也包括对外国法院管辖的排除——牵连管辖除外。牵连管辖又称合并管辖，是指对某个案件有管辖权的法院，可以管辖与该案件有牵连但本院无管辖权的其他案件。牵连管辖的原因是追加和反诉。民事诉讼法第一百二十六条规定原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理；最高人民法院《关于适用民事诉讼法若干问题的意见》第156条对该问题是否排除在专属管辖之外尚无明确规定。二是排除一般地域管辖和其他特殊地域管辖。三是排除当事人协议管辖——除非当事人之间协议选择仲裁裁决，或者专属管辖的法院有两个以上允许当事人协议选择。依照最高人民法院《关于适用民事诉讼法若干问题的意见》第305条的规定，依照专属管辖的案件，当事人不得用书面协议选择其他国家法院管辖，但协议选择仲裁裁决的除外。
物业纠纷管辖意义上的排他性特征。
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业纠纷是指与物业管理和服务活动有关的民事纠纷。根据最高人民法院《民事案件案由规定》、物业纠纷分为建筑物区分所有权纠纷和物业服务合同纠纷，前者还包括业主专有权纠纷、业主共有权纠纷和车位、车库纠纷。业主的建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。物业服务合同是业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。在审判实务中，有将物业纠纷划分为物业管理招投标、前期物业、业主委员会选举与罢免、物业企业组建、房屋及设施设备管理、综合服务、物业收费等纠纷，其民事管辖中的排他性主要表现如下。
1.建筑物区分所有权系特殊物权。对建筑物区分所有权的三部分内容而言，专有权部分与个别所有权相同，一般都具有独立的占有、使用、收益和处分权能；共有权部分可分为共同共有和按份共有；共同管理事务部分，亦即共同对事关整个小区或者某一建筑物的使用的事项为共同的保护、管理和修缮等。与物权相比，其特殊性在于：专有权的使用和处分必须与共有部分一并处分；共有部分不能单独处分；共有权部分不能以放弃共同管理义务为由予以放弃。
2.物业服务合同与物业所在地政府的监管活动密不可分。为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，国务院行政法规及其部门规章赋予了各级人民政府相关行政主管部门监督管理权力。譬如：在对物业管理的监督管理主体上，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作；县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。在业主大会的成立、业委会的选任上，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会；业主委员会应当自选举产生之日起30 日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门备案。在物管人员的选聘上，对物业管理企业聘用未取得物业管理职业资质证书的人员从事物业管理活动的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门有权责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款。在大修基金的管理与使用上，各级房地产行政主管部门和财政部门负责指导、协调监督维修基金的管理与使用。在物业收费上，国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作；县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
3.业主维权需要物业所在地人民政府职能部门履行职责。譬如：根据国务院《物业管理条例》及其《价格违法行为行政处罚规定》的规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的规定，物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。对超出政府指导价浮动幅度制定价格、或者高于或者低于政府定价制定价格、或者自立收费项目自定标准收费、或者不执行政府指导价、政府定价的其他行为，政府主管部门有权责令停业整顿、没收违法所得、处以五倍以上罚款等。
三、物业纠纷案件专属性的法理论证
物业纠纷适用专属管辖符合民事诉讼法的立法精神。
我国民事诉讼法规定，因不动产纠纷、港口作业中发生的纠纷、继承遗产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地、港口作业发生地、被继承人死亡时住地或主要遗产所在地人民法院管辖；合同法规定，在中华人民共和国境内履行的中外合资经营企业合同、中外合作经营企业合同、中外合作勘探开发自然资源合同，适用中华人民共和国法律；企业破产法规定，破产案件由债务人所在地法院管辖；海事诉讼特别程序法还规定了三类海事案件专属管辖。最高人民法院《关于适用民事诉讼法若干问题的意见》第305 条规定：“依照民事诉讼法第三十四条和第二百四十四条规定，属于中华人民共和国人民法院专属管辖的案件，当事人不得用书面协议选择其他国家法院管辖。但协议选择仲裁裁决的除外。”
上述案件的专属性体现在，从地域上立法确定某类案件的某个或某些联结点所在地法院的管辖，而物业纠纷中的物业所在地法院正体现其专属性的联结点。推而论之，物业管理和服务的内容主要围绕物业展开，业主与物业服务公司权利义务的确定离不开物业。而物业又是指房屋及其附属的设备、设施和相关场地等，故物业服务合同纠纷案件应由物业所在地人民法院专属管辖更具有正当性。
物业纠纷适用专属管辖符合民事管辖基本原则。
我国大陆学者就管辖原则而言已基本形成较为统一的观点，这就是便于当事人进行诉讼、便于人民法院审理案件和执行裁判、保证案件的公正审判、保证各级法院工作负担的均衡、确定性和灵活性相结合、有利于维护国家主权等。也有学者认为：我国管辖制度的设计应当贯彻公正性管辖、管辖确定性、实际控制、管辖选择权、管辖恒定、管辖刚性等六条原则。用上述主要原则和法律效果与社会效果统一原则考量物业纠纷的专属管辖问题，不难得出以下结论：
1.符合管辖公正原则。公平和正义是司法活动最高的价值目标、普遍的指导原则，必然也是管辖制度的指导原则。管辖公正的含义主要突出法官、法院中立和当事人平等。物业纠纷适用专属管辖，有效地克服了当事人利用民事诉讼法规定的协议管辖制度逃避物业所在地人民政府职能部门的监督与管理，人民法院站在中立立场平等对待当事人，无论从管辖制度设计层面还是从维护当事人合法权益层面，无疑都是公正的。
2.符合两便原则。在物业纠纷中，物业所在地的地方人民政府职能部门既是物业服务活动的监督、管理和指导机关，又是业主维权的职能部门，其对业主大会或者业主委员会以及物业服务企业对业主是否构成侵权具有重要发言权，如果异地法院审理此类纠纷，既不便于业主维护合法权益，又不便于人民政府职能部门行使行政职权，更不便于人民法院协调行政关系、查清案件事实、行使审判职权。
3.符合实际控制原则。实际控制原则亦即有效控制原则，是指法院对所管辖的案件要有实际支配力，如果法院对特定案件不能进行公正的审判和有效的执行，就不得对该案件行使管辖权。该原则以实际控制当事人的人身和财产为基本要件，一般表现为原告就被告原则，其本质是对物管辖。审判实践证明，只有物业所在地人民法院才能对物业纠纷中当事人的人身和财产进行最有效的控制，以实现最好的诉讼效益价值。
4.符合管辖确定原则。法律的确定性是法律存在的根本价值之一。管辖确定是诉权保障的内在要求，是当事人各方的共同意愿，是法院行使审判权的宪法保障，也是两大法系的共同追求。大陆法系认为，管辖规则必须是明确的和强制的，不应该留给法院自由裁量的余地，让被告知道应当在哪一法院被诉。对于物业纠纷来说，管辖确定就是用立法的方法，将其管辖法院明确无误地确定下来，使法院对管辖权的判定直接来源于法律的规定而非法院自己的意志，让恶意诉讼当事人没有任何法律漏洞可钻。这对于减少管辖争议，避免当事人诉累，节约司法资源有百利而无一害。
5.符合管辖刚性原则。管辖刚性是指管辖规则具有权威性与严肃性，不得任意违反，否则承担裁判无效、承担程序费用等不利的程序后果。在我国民事诉讼法关于管辖权的转移以及最高人民法院《关于在经济审判工作中严格执行民事诉讼法的若干规定》、《关于经济纠纷案件当事人向受诉法院提出管辖异议的期限问题的批复》等规定中，违反管辖规定并不必然导致裁判无效，只有在抢先判决和管辖与裁判均错误两种情况下才有可能导致裁判被撤销。将物业纠纷适用专属管辖，是克服立法缺失的最好办法。
6.符合法律效果和社会效果统一原则。长期的审判实践告诫我们，严格执行法律后却导致不良的审判效果，相关立法要么已不合时宜，要么存在缺失和漏洞。就A 区人民法院判决的上述案件而言，依照我国民事诉讼法的规定和当事人的约定行使诉讼管辖权，再依照当事人的约定审查双方的合同约定义务，一般而言不便也没有必要审查其他法律事实。依法审判却带来不良效果，这是司法领域鞭长莫及的问题了。
物业纠纷案件适用专属管辖国外已有先例。
德国民事诉讼法规定：（不动产的专属审判籍）主张所有权或主张物权的负担或者主张物权负担解除的诉讼、经界诉讼、分割的诉讼，以及占有之诉，以关于不动产的为限，专属于不动产的所在地的法院管辖。关于地役权、物上负担或者先买权的诉讼，依供役地或随负担的土地的所在地定其管辖；（环境案件的专属审判籍）对于环境责任法附录一中所列举的设施的所有人提起的诉讼，对其主张由于环境影响发生的损害请求赔偿的，专属于该设施的环境影响事件发生的地区的法院管辖。
日本民事诉讼法规定，如下各项所列的诉讼，可以向管辖各项所规定的法院提起：……其五，对于有事务所或营业所的人提起与其事务所或营业所的业务有关的诉讼，该事务所或营业所所在地；……其九，关于侵权行为地的诉讼，侵权行为发生地；其十二，关于不动产的诉讼，不动产所在地等。在诉讼进行中对法律关系成立与否的争执需要作出裁判时，当事人可以扩展请求，请求作出确认该法律关系的判决；但是，该项确认请求属于别的法院专属管辖时，不在此限。被告以与本诉标的的请求或者防御方法有关联的请求作为标的为限，可以在口头辩论终结之前，向本诉系属的法院提起反诉。但是反诉标的的请求属于其他法院专属管辖（当事人根据该法第11条的规定以协议决定的管辖除外），或者由于提起反诉而使诉讼显著地拖延时，则不在此限。
德国和我国台湾地区的“民事诉讼法”也有类似规定。
四、物业纠纷案件适用专属管辖的立法建议
1.将民事诉讼法第三十四条的第一款第（二）项变更为第（三）项，第（三）项变更为第（四）项，增加第（二）项为：因物业纠纷提起的诉讼，由物业所在地人民法院管辖。
2.增加第二款为：依照民事诉讼法第三十四条和第二百四十六条规定，属于中华人民共和国人民法院专属管辖的案件，当事人不得用书面协议选择我国其他法院以及其他国家法院管辖，但协议选择仲裁裁决的案件除外。
3.增加第三款为：追加之诉与反诉属于专属管辖的案件，除非受诉法院系两诉的共同专属法院，否则不可合并审理。
（作者单位：重庆市第五中级人民法院）
① 毕玉谦、谭秋桂、杨路著：《民事诉讼研究及立法论证》，人民法院出版社2006 年5月第1版，第70 - 71 页。